12.2.1 Kommunedirektørens tilrådning

Stavanger Utvikling KF har utarbeidet forslag til årsbudsjett 2022 og handlings- og økonomiplan 2022-2025. Foretakets styre behandlet budsjettforslaget den 10. september 2021. Det vises til kapittel 12.2.2 for foretakets redegjørelse for budsjettforslaget og styrets vedtak.

Stavanger Utvikling KF har budsjettert med et negativt ordinært resultat på kr 11,1 mill. i 2022. Videre i perioden er resultatet positivt i 2023 og 2024 på henholdsvis kr 35,2 mill. og kr 31,6 mill., og negativt i 2025 på kr 18,3 mill. Totalt gir det et akkumulert positivt resultat på kr 37,4 mill. i kommende planperiode, men en tilhørende styrking av egenkapitalen og likviditeten. Budsjettforslaget som legges fram av foretaket er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan, med justert salgstidspunkt for enkelte eiendommer.

I planperioden 2022-2025 foreslår foretaket en investeringsramme på kr 680 mill. til kjøp og utvikling av eiendommer. Investeringer opprettholdes med det på samme nivå som i gjeldende handlings- og økonomiplan. Det vises til kapittel 12.2.2. for omtale av investeringsprosjektene. Samlet låneopptak i planperioden er foreslått på kr 574,1 mill., hvorav kr 84,4 mill. i 2022. Forskuttering av infrastruktur i Jåttåvågen i 2022 er da foreslått finansiert av utbytte, fra datterselskapet Jåttåvågen2 AS med kr 57 mill., framfor lån og reduserer med det framtidige kapitalkostnader. Budsjetterte avdrag er om lag kr 14 mill. i 2022, økende til kr 27 mill. i 2025.

Foretaket forutsetter at vedtatt finansiering i bykassen av utbyggingsprosjektet på Madla-Revheim videreføres i kommende planperiode. I foretakets budsjettforslag er det derfor ikke avsatt midler til overordnet infrastruktur i området. Kommunedirektøren viser til kapittel 4 i forslag til handlings- og økonomiplan 2022-2025 for en oversikt over midler innarbeidet til formålet.

Kommunestyret behandlet den 14. desember 2020 sak 114/20 – Framtidig organisering av kommunale foretak i Stavanger kommune. Stavanger Utvikling KF ble vedtatt videreført som kommunalt foretak og overtok per 01.05.21 de mer forretningsmessige oppgavene til Stavanger boligbygg KF, som ellers er tilbakeført til basisorganisasjonen. I vedtaket bes kommunedirektøren å legge frem forslag til nødvendige endringer i styringsdokumentene for foretak som videreføres og disse legges fram for politisk behandling høsten 2021.

Forslag til vedtak

1. Forslag til årsbudsjett for Stavanger Utvikling KF for 2022 vedtas med et årsresultat på kr 0 og en investeringsramme på kr 170,0 mill.
2. Handlings- og økonomiplan for perioden 2022–2025 anses som retningsgivende for den videre drift.

12.2.2 Forslag til årsbudsjett 2022 og handlings- og økonomiplan 2022-2025

Formål og oppgaver

Stavanger utvikling KF er et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11. Foretaket skal være en strategisk og effektiv aktør som bidrar i å gjennomføre kommunens bolig- og utbyggingspolitikk, bl.a. uttrykt i kommuneplanen, fagplaner og handlings- og økonomiplan.

Stavanger utvikling KF `s kjerneoppgaver er å – utvikle kommunens utbyggingsområder, strategiske byutviklingsprosjekt og andre utviklingseiendommer – tilrettelegge for overordnet infrastruktur i utbyggingsområder – skaffe eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov.

Foretaket skal være selvfinansierende i den forstand at det ikke ytes årlig driftstilskudd fra kommunen.

Foretakets målsetninger er definert i Eierstrategi for Stavanger utvikling KF, vedtatt av bystyret 9. mai 2016. Eierstrategien er nå under revidering og skal til politisk behandling høsten 2021. Foretakets målsetninger er:

• Foretaket skal være kommunens viktigste verktøy for å nå mål om boligproduksjon – ledende og fremtidsrettet
• Foretaket skal være pådriver for utvikling av strategiske byutviklingsprosjekter – en aktiv aktør – der det er formålstjenlig
• Foretaket skal være en kostnadseffektiv og leveringsdyktig aktør, av eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov
• Foretaket skal ha en sentral posisjon i forhold til eksterne/private aktører – strategisk og operativt – både innenfor bolig- og næringsutvikling
• Til enhver tid arbeide for å optimalisere verdiene av eiendommene i forhold til marked
• Foretaket skal gjøres i stand til å foreta strategisk oppkjøp
• Virksomheten skal være selvfinansierende
• Foretakets handlinger og disposisjoner skal preges av langsiktighet og mål om begrenset risiko
• Foretrukken arbeidsgiver

Styret har utarbeidet og vedtatt langsiktige mål 2025 basert på eierstrategien. Disse følges opp med årlige mål og tiltak. Likeså har styret utarbeidet en forretningsplan for foretakets virksomhet som svarer ut kommunestyrets forventninger og ambisjoner for Stavanger utvikling KF.

Vår visjon = Vi skaper en attraktiv by. Våre verdier = Handlekraft – Ansvarlig – Modig

Stavanger utvikling KF har per 01.05.21 overtatt noen oppgaver fra Stavanger boligbygg KF som i hovedsak er blitt tilbakeført til basisorganisasjonen. Dette omhandler etablererboligordningen, forutsatt at kommunen ikke lenger er byggherre for boligene, samt utvikling av de kommunale boligeiendommene som skal transformeres. Foretaket vil utvikle nye modeller for offentlig og privat samarbeid på kommunens utviklingseiendommer, blant annet for å nå mål om et trygt hjem for alle. Dette gjelder både kommunale boligoppgaver som å bidra med tilrettelegging av bofelleskap i ordinære boligprosjekter og stimulere til boliger for en mangfoldig beboersammensetning i nye boligprosjekter (seniorboliger, bofelleskap, rimelige boliger mv.). Foretaket vil i utgangspunktet være med i tidligfase til og med regulering, men kan vurdere videre eierskap/engasjement i hvert enkelt tilfelle, bl.a. avhengig av størrelse, type prosjekt.

Styret og administrasjon

Foretakets styre består av 7 medlemmer – fem folkevalgte, en ekstern og en ansattvalgt. Av disse er det fire menn og tre kvinner. Styremedlemmene har personlige varamedlemmer.

I forbindelse med tilbakeføring av boligforetaket til basis, ble fem årsverk overført til Stavanger utvikling KF med virkning fra 01.05.2021. Per i dag har foretaket 16 årsverk – 3 kvinner og 13 menn.

Mål og prioriteringer 2022-2025

Kommuneplanen tar utgangspunkt i FNs bærekrafts mål tilpasset Stavangers situasjon og konkretiserer disse gjennom tre satsingsområder: gode hverdagsliv, grønn spydspiss og regionmotor. Styret i Stavanger utvikling KF er tydelig på at foretakets satsing – både generelt og gjennom konkrete prosjekter – skal gjenspeile disse.

Under satsingsområde gode hverdagsliv inngår blant annet tiltakene som fremmer helse og livskvalitet, utdanning, bærekraftig by og aktivt lokalmiljø. Gjennom å sikre areal blant annet gjennom strategiske oppkjøp og utvikling av egen eiendomsportefølje for å tilrettelegge for en god sosial infrastruktur (barnehager, skoler, idrett, sykehjem, mv.), bidrar foretaket til gode hverdagsliv. I Hillevåg har foretaket ervervet areal til idretts- og skatehall og vil også kunne bidra inn i arbeidet med områderegulering mht. overordnede rekkefølgetiltak. I tillegg utvikler foretaket attraktive boligområder i Jåttåvågen 2/Hinna Park, Madla Revheim og strategiske sentrumsprosjekter som Nytorget i samarbeid med private utbyggere. Foretaket følger opp «et trygt hjem for alle» gjennom pilotprosjektet på Teknikken Sør med et bofelleskap for utviklingshemmede og en andel rimelige boliger for nyetablerere i tillegg til ordinære boliger.

I forbindelse med at Stavanger boligbygg KF ble tilbakeført til basisorganisasjonen v/ Bymiljø og utbygging overtok SU noen oppgaver og årsverk fra boligforetaket. Oppgavene omhandler etablererboligordningen samt kommunale boligområder som skal av ulike årsaker transformeres, enten på grunn av dårlig byggetekniske tilstand, behov for fortetting (i bybåndet) og/eller opphoping av levekårsutfordringer. Foretaket har i den sammenheng blitt tilført fem årsverk der tre av disse i en overgangsfase vil ferdigstille noen bofelleskap som er under realisering. Bofelleskapene for grupper som kommunen har ansvar for å skaffe bolig til, vil ellers være en oppgave som tilhører basisorganisasjonen v/Bymiljø og utbygging.

Satsingsområdet grønn spydspiss skal gjøre det enklere for innbyggerne å gå, sykle, reise kollektivt og kjøre utslippsfritt, forvalte sjøarealer på en forutsigbar og bærekraftig måte, samt ivareta og/eller utvikle grøntarealer. Utviklingen av Hinna park svarer godt på disse utfordringene, som knutepunkt midt i båndbyen, der bærekraftig byutvikling og grønn mobilitet er hovedmålsetninger. I Hillevåg bidrar foretaket med å sikre grøntområder gjennom erverv av Esso tomten til fremtidig havnepark.

Satsingsområdet regionsmotor innebærer blant annet at det skal være attraktivt å etablere og drive næringsvirksomhet i regionen og det skal utvikles nye næringer. Foretaket skal være offensiv næringsutvikler gjennom strategisk prosjektutvikling i sentrum, i Hinna park/Jåttåvågen 2 og på Forus. Eksempler på dette er satsningen i Østre Havn i samarbeid med Stavangerregionen havn IKS, på Nytorget i samarbeid med Camar/Entra og på våre eiendommer i Lagårdsveien. I tillegg vil Hinna Park/Jåttåvågen 2 styrke næringsklyngen ved at det her på sikt tilrettelegges for til sammen 10 000 arbeidsplasser. På Sentrallagertomten i kjerneområdet Koppholen på Forus har foretaket bidratt aktivt i arbeidet med IKDP Forus, i etableringen av innovasjonshub Forus Lab i samarbeid med bl.a. Smartbyen Stavanger og vil fremover bidra i arbeidet med relokalisering av virksomheter som Renovasjon og VA. SU er også sterkt deltagende i Båndbyprosjektet – kartlegge hvilke muligheter som ligger for byutvikling her, og strategier for en god realisering, bl.a. gjennom innspill til kommuneplanens arealdel. Vedtatt byutviklingsstrategi gir ytterligere føring for prioritering av prosjekter – dvs. utviklingsarbeid i Båndbyen og Stavanger sentrum. Eksempler her er sykehusområdet på Våland der foretaket som grunneier av en del av området, har inngått en intensjonsavtale med Helse Stavanger. Avtalen gjelder i første omgang samarbeid om bidrag inn i områdereguleringen av området. Det skal også fremforhandles avtale om realisering av eiendommene. Foretaket er også engasjert i utviklingen av de kommunale utviklingseiendommene på Bekkefaret der foretaket tilrettelegger for et familievennlig boligområde og å innpasse et omsorgs+ konsept i eksisterende høyblokk i Hjalmar Johansens gate i samarbeid med Helse og velferd og bymiljø og utbygging.

Foretaket vil styrke det boligpolitiske arbeidet for å sikre at unge arbeidstakere og barnefamilier velger å bosette seg i Stavanger. Dette både gjennom å tilrettelegge for attraktive boligområder i de store utbyggingsområdene i Hinna park/Jåttåvågen 2, Madla Revheim og Atlanteren, men også gjennom utvikling av nye boligkonsepter i samarbeid med private utbyggere for å sikre et bredt og godt boligtilbud for alle.

Gjennom foretakets engasjement og prosjekter legges til grunn foretakets formål – det å være en strategisk og effektiv aktør for å realisere kommunens bolig- og utbyggingspolitikk.
Nye Stavanger og forventninger om utvikling av utbyggingsarealer i Finnøy og Rennesøy utfordrer dagens byutviklingsstrategi. Her er det behov for å tydeliggjøre kommunens prioriteringer.

Stavanger utvikling har følgende langsiktige mål (2025) knyttet til bolig:

• Være involvert i 30 % av ferdigstilte boliger (del av produksjon) – gjennom salg, samarbeid prosjekt andre utbyggere, tilrettelegge infrastruktur, mm
• Legge til rette for at boligproduksjon som SU er involvert i svarer på befolkingens behov nå og fremover, bærekraftig og nyskapende.

Økonomi – rammer og mål

Bystyret vedtok tilhørende strategiske mål for Stavanger utvikling – foretaket skal være en kostnadseffektiv og leveringsdyktig aktør av eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov – være i stand til å foreta strategisk oppkjøp – arbeide for å optimalisere verdiene av eiendommene i forhold til marked – være selvfinansierende. Disse ambisjonene betinger en forutsigbar låneramme og en viss likvidbeholdning.

Stavanger utvikling har følgende langsiktige mål (2025) knyttet til økonomi:

• Øke fri egenkapital med kr 60 mill. innen 2025
• Tilstrekkelig kapital til strategiske oppkjøp og ferdigstillelse av igangsatte prosjekter
• En del av eiendomsportefølje skal være næringsareal som skal genere langsiktige inntekter
• Avkastning EK på 10 % ved eksternsalg
• 20 % av foretakets årlige driftskostnader (ekskl. eiendomsdrift) dekkes av utleieinntekter
• Egenkapitalandel (i balansen) på 35 % innen 2025

Særbudsjett

Foretakets eiendomsportefølje består av eiendommer der det foreligger et politisk vedtak om transformasjon, utvikling, annet bruk eller relokalisering.

Budsjettmodellen legger opp til at foretakets løpende driftsutgifter skal finansieres med gevinst av eiendomssalg og leieinntekter. Denne finansieringsmodell er svært uforutsigbar da en eventuell salgsgevinst kan bare oppnås ved salg av eiendommer til eksterne aktører og leieinntekter knyttet til utslitte utviklingseiendommer er begrenset både i henhold til mulig leienivå (markedet) og utviklingsplaner for eiendommene.

De siste årene har foretaket primært solgt eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov (til selvkost), slik at salgsinntekter ikke har bidratt til finansiering av løpende driftsutgifter. Likeså har salg av eiendommene i Jåttåvågen halvert inntektene knyttet til utleie.

For å sikre en bærekraftig økonomi i framtiden har foretaket satt langsiktige mål som det jobbes aktivt med.

Foretaket har fokus på å øke leieinntekter, både knyttet til den eksisterende eiendomsporteføljen og ved å erverve nytt næringsareal som skal generere langsiktige inntekter. Målsetningen er at minst 20 % av foretakets driftskostnader, ekskl. eiendomsdrift, skal dekkes av utleieinntekter.

Økt finansiering vil bidra til å øke egenkapitalen, som vil muliggjøre større andel av egenfinansiering av investeringer og dermed lavere lånebehov.

Selv om det arbeides kontinuerlig og aktivt med å nå budsjetterte salgsinntekter og optimalisere leieinntekter, vil det alltid være en del usikkerhet knyttet til både tidspunkt for salg og antatt salgsbeløp, samt utviklingsplaner for eiendommer. Her ligger også en betydelig usikkerhet knyttet til avklaring av fremtidige offentlige behov – program og ikke minst tidspunkt. Dermed er det viktig å ha tilstrekkelig likviditet for å kunne håndtere endringer i budsjettforutsetninger.

Forslag til særbudsjett som legges fram er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan, med justert salgstidspunkt for enkelte eiendommer.

Særbudsjett

Særbudsjett	Budsjett 2022	Budsjett 2023	Budsjett 2024	Budsjett 2025
Driftsinntekter
Salgsinntekter	- 6 000	- 94 000	- 50 000	0
Leieinntekter	- 4 400	- 3 900	- 3 100	- 3 100
Diverse inntekter, investeringsprosjekter	- 1 900	- 1 900	- 1 900	- 1 900
Sum driftsinntekter	- 12 300	- 99 800	- 55 000	- 5 000
Driftskostnader
Varekostnad	1 200	42 000	500	0
Lønnskostnad	17 000	17 400	17 800	18 200
Aktivering av lønnskostnader	- 4 900	- 5 200	- 5 400	- 5 600
Drifts- og eiendsomskostnader	8 000	8 100	8 200	8 300
Sum driftskostnader	21 300	62 300	21 100	20 900
Driftsresultat	9 000	- 37 500	- 33 900	15 900
Finansinntekter og kostnader
Rentekostnader	12 100	16 500	23 150	30 250
Aktiverte renter	- 10 000	- 14 200	- 20 800	- 27 900
Sum netto finansposter	2 100	2 300	2 350	2 350
Ordinært resultat	11 100	- 35 200	- 31 550	18 250
Overføring til egenkapital	0	35 200	31 550	0
Bruk av annen egenkapital	- 11 100	0	0	- 18 250
Årsresultat	0	0	0	0

Investeringsportefølje

Forslag til investeringsbudsjett er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan. I denne planperioden foreslås det brutto investeringer på kr 680 mill.

Investeringer

Investeringer	Budsjett 2022	Budsjett 2023	Budsjett 2024	Budsjett 2025
Brutto investeringsutgifter	170 000	170 000	170 000	170 000
Refusjoner	-28 000	-7 000	-8 300	-5 000
Årlig finansieringsbehov	141 400	163 000	161 700	165 000
Finansiert slik:
Utbytte, Jåttåvågen2 AS	57 000	0	0	0
Låneopptak	84 400	163 000	161 700	165 000
Udekket	0	0	0	0

Investeringsmidler er planlagt disponert til utbygging av overordnet infrastruktur i områdene Hinna Park/Jåttåvågen 2, Atlanteren og Hillevåg, samt gjennomføring av trafikksikkerhetsprosjekt i Hillevåg.

I perioden er det også avsatt midler til utviklingsarbeid ved foretakets eiendommer ved Lagårdsveien og Bekkefaret.

I tillegg er det avsatt midler til strategiske kjøp (Hillevåg), åpen tilbudskonkurranse for Teknikken Sør-tomten og utvikling av Nytorget. Kostnadene ved utbygging av overordnet infrastruktur i Hinna Park/Jåttåvågen 2 forutsettes finansiert gjennom utbyggerbidrag etter hvert som tomtene bygges ut. Utbyggerbidrag vil imidlertid komme noe senere enn påløpte kostnader til nødvendig utbygging av infrastruktur. I en mellomfase benyttes inntekter fra salg av andel av eiendommene som mellomfinansiering/forskuttering. I 2022 er det avsatt kr 57 mill. til utbygging av overordnet infrastruktur i Jåttåvågen. Tilsvarende beløp betales ut fra Jåttåvågen2 som nedbetaling av overkursfond (utbytte).

Det samlede investeringsnivået på kr 680 mill. er fordelt jevnt i planperioden med et årlig investeringsbudsjett på kr 170 mill. Det budsjetteres totalt med kr 48,9 mill. i refusjoner og utbyggerbidrag knyttet til prosjektene i Atlanteren, Jåttåvågen og Hillevåg. Finansieringsbehov for investeringsprosjekter i perioden er på kr 631,1 mill. For å redusere framtidige kapitalkostnader gjennom et lavere låneopptak foreslås det at forskuttering av infrastruktur i Jåttåvågen i 2022 finansieres gjennom utbytte fra datterselskapet, Jåttåvågen2 AS. I henhold til inngått avtale om selgerkreditt skal selskapets selgerkreditt delvis innfris i løpet av 2021. Et slikt utbytte som går til forskuttering av infrastruktur i området anses håndterbart og vil ikke påvirke selskapet til å gjennomføre sine forpliktelser og overholde inngåtte avtaler.

I planperioden legges til grunn et samlet låneopptak på kr 574,1 mill., hvorav kr 84,4 mill. er innarbeidet i 2022. Budsjettert låneopptak i planperioden vil gi økte avdragskostnader fra om lag kr 14 mill. i 2022 til kr 27 mill. i 2025.

I innarbeidet investerings budsjettforslag er det ikke avsatt midler til overordnet infrastruktur i Madla-Revheim Østre Havn

• Madla- Revheim: Prosjektet gjennomføres i regi av foretaket, mens kommunekassen står for finansiering av Madla-Revheim. Foretaket har intensjon om å gjennomføre infrastruktur i tråd med bystyrets vedtak, dog med byggestart i 2022. Det forutsettes at vedtatt finansiering i bykassen videreføres i kommende planperiode. På dette grunnlaget er det ikke avsatt midler til dette tiltaket i foretakets forslag til handlings- og økonomiplan.
• Foretaket har jobbet aktivt sammen med Stavangerregionen havn IKS om tidligfaseutvikling av byutviklingsområdene i Østre Havn. Dette omfatter blant annet deltagelse i arbeidet med planprogram, flomvernsprosjekt, m.m. i regi av planavdelingen i Stavanger kommune. Engasjementet er med bakgrunn i inngått samarbeidsavtale om utvikling av havneområder i Østre Havn. Styret vil i denne sammenheng trekke frem fremtidige behovet for betydelige investeringer ifm. utvikling av Østre Havn om foretaket skal ta en aktiv rolle, og eierskap, i den kommende byutviklingen av havnefronten.

Fra 1. mai 2021 har foretaket overtatt etablererboligordningen og skal stå for gjennomføring av vedtatte etablererordningsprosjekter (Tastarustå B7 og Søra Bråde).

Igangsatte etablererboligprosjekter ferdigstilles i Stavanger kommune der finansieringen er innarbeidet, mens prosjektledelse ligger til Stavanger utvikling (Tastarustå B7). Nye etablererboligprosjekter skal realiseres etter ny ordning der en skal vurdere om byggherreansvaret skal overlates til eksterne for å begrense risiko og kompetanse- /kapasitetsbehov for Stavanger utvikling KF.

Foretaket vil utvikle nye modeller for offentlig og privat samarbeid på kommunens utviklingseiendommer, bl.a. for å nå mål om et trygt hjem for alle. Dette gjelder både kommunale boligoppgaver som å bidra med tilrettelegging av bofelleskap i ordinære boligprosjekter og stimulere til boliger for en mangfoldig beboersammensetning i nye boligprosjekter (seniorboliger, bofelleskap, rimelige boliger mv.). Foretaket vil i utgangspunktet være med i tidligfase t.o.m. regulering, men kan vurdere videre eierskap/engasjement i hvert enkelt tilfelle, bl.a. avhengig av størrelse, type prosjekt mv.

I tillegg til overnevnte prosjekter bistår Stavanger utvikling med ferdigstillelse av bofellesskap som er påbegynt i regi av Stavanger boligbygg KF og som nå er overført til kommunen (Gunnar Warebergs gate og Solborg). Oppfølgingsansvar av ferdigstilte etablererboligprosjekter (Husabøryggen og Tastarustå B1) er også overført til Stavanger utvikling.

Forslag til vedtak

Styret vedtar forslag til Årsbudsjett 2022 og Handlings- og økonomiplan for 2022-2025 for Stavanger utvikling KF jf. tabell 1 og 2.

Stavanger 10.09.2021.