12.1 Stavanger Parkeringsselskap KF

12.1.1 Kommunedirektørens merknader

Stavanger Parkeringsselskap KF har utarbeidet forslag til årsbudsjett 2022 og handlings- og økonomiplan 2022-2025. Foretakets styre behandlet budsjettforslaget den 01. september 2021. Det vises til kapittel 12.1.2 for foretakets redegjørelse for budsjettforslaget og styrets vedtak.

I budsjettforslaget er det lagt til grunn et resultat på kr 14,2 mill. i 2022, kr 15,2 mill. i 2023, kr 21,3 mill. i 2024 og kr 25,8 mill. i 2025. Resultater i første halvdel av planperioden er med det tydelig svekket sammenlignet med gjeldende handlings- og økonomiplan. Som følge av koronapandemien har foretaket hatt fall i belegg og lavere inntjening enn i ordinære år. Foretaket forutsetter i sitt budsjettforslag at parkeringsinntekter først tar seg opp til ordinære nivå mot slutten av planperioden. Til sammenligning er foretakets prognose for 2021 et resultat i størrelsesorden kr 17 mill., dersom det ikke innføres nye strenge smitteverntiltak.

Foretaket foreslår investeringer på kr 6 mill. i 2022, kr 22 mill. i 2023, kr 50 mill. i 2024 og kr 5 mill. i 2025. Satsing på videreutvikling av ladetilbud for elektriske kjøretøy vedvarer gjennom planperioden. Økningen i investeringsnivå i 2023 og 2024 skyldes nødvendig oppgradering av eksisterende parkeringshus, P-Jorenholmen og P-Posten, og foreslås finansiert med lån.

Ved behandlingen av Handlings- og økonomiplan 2021-2024 la kommunestyret til grunn et eieruttak fra foretaket på kr 25,5 mill. i 2021, med videre nedtrapping til kr 20 mill. i 2024. For 2021 tilrår kommunedirektøren i 2.tertialrapport å nedjustere eieruttaket til kr 15 mill. på bakgrunn av omsetningssvikten som følger av koronapandemien. Ser man framover forventes det imidlertid en normalisering av driftsresultater i tråd med lettelser i smitteverntiltak. For kommende planperiode foreslår kommunedirektøren et eieruttak på kr 14 mill. i 2022, med videre opptrapping til kr 20 mill. fra og med 2024. Samlet eieruttak vil da utgjøre kr 69 mill. i planperioden. Kommunedirektøren presiserer at grunnlaget for eieruttak til enhver tid vurderes opp mot foretakets økonomiske stilling, operasjonelle aktivitet og framtidige evne til å ivareta sitt formål.

Kommunestyret behandlet den 14. desember 2020 sak 114/20 – Framtidig organisering av kommunale foretak i Stavanger kommune, og Stavanger Parkeringsselskap KF ble vedtatt videreført som kommunalt foretak (KF). I vedtaket bes kommunedirektøren å legge frem forslag til nødvendige endringer i styringsdokumentene for foretakene som videreføres og disse legges fram for politisk behandling høsten 2021.

Forslag til vedtak:

1. Forslag til årsbudsjett for Stavanger Parkeringsselskap KF for 2022 vedtas med et resultat på kr 14,2 mill. og en investeringsramme på kr 6,0 mill.
2. Eieruttak fra Stavanger Parkeringsselskap KF i 2022 fastsettes til kr 14 mill.
3. Handlings- og økonomiplan for perioden 2022–2025 anses som retningsgivende for den videre drift.

12.1.2 Årsbudsjett 2022 og handlings- og økonomiplan 2022-2025

Formål og virksomhet

Stavanger Parkeringsselskap KF ble opprettet som et kommunalt foretak for å bidra til å realisere kommunens parkeringspolitikk. Etter forrige kommunevalg ble det gjennomført en prosess for å se om kommunale foretak burde fortsette som før, tilbakeføres til kommunen eller en kombinasjon. I kommunestyremøte den 14.12.2020 ble det vedtatt at Stavanger Parkeringsselskap KF skal fortsette som kommunalt foretak og at eierstrategien og den foretaksspesifikke eierstrategien skal revideres og vedtas av kommunestyret.

Foretakets hovedformål er å forestå all avgiftsbelagt parkering på offentlig vei, samt forestå håndheving av parkeringsbestemmelsene og annen trafikkhåndheving som er delegert til Stavanger kommune med hjemmel i Vegtrafikkloven.

Foretaket skal ha ansvar for bygging, drift og vedlikehold av kommunale offentlige parkeringsanlegg utenfor offentlig vei.

Foretaket kan engasjere seg i tiltak som har betydning for parkeringssituasjonen og beslektede tiltak i kommunen. Foretaket kan også engasjere seg i slike oppgaver utenfor Stavanger.

Organisering

Foretaket er underlagt Stavanger kommunestyre. Foretakets styrende organer har to nivå:

• Styret
• Daglig leder

Driftsavdeling har ansvar for alt teknisk utstyr som benyttes i p-anleggene. Avdelingens hovedprioritet er å sørge for at kritisk driftsutstyr til enhver tid fungerer. Byggforvalter har ansvar for foretakets betydelige- og voksende bygningsmasse. Bygningsmassen krever til enhver tid vedlikehold og oppgraderinger til mer moderne og mer bærekraftige løsninger. Et viktig ansvar her er brannsikkerhet. Stavanger Parkeringsselskap har sterkt fokus på den gode kundereisen. Dette gjelder så vel teknisk utstyr som at det er rent, pent, lyst og trygt i våre anlegg. Fokus på driftssikkerhet og minst mulig nedetid er prioritert.

Trafikkavdelingen sitt viktigste oppdrag er å forestå avgiftsbelagt parkering på offentlig vei, og forestå håndheving av parkeringsbestemmelsene og annen trafikkhåndheving som er delegert til Stavanger kommune med hjemmel i Vegtrafikkloven. Avdelingens viktigste mål er å sørge for trafikksikkerhet, fremkommelighet og ærlig ivareta myke trafikanter. Avdelingen samarbeider tett med Stavanger kommune om skilting, trafikksikkert også videre.

Brukertorget er foretakets kundesenter. Oppgavene innebefatter saksbehandling av parkeringstillatelser for forflytningshemmede og boligsonekortildeling etter gjeldende regelverk. Brukertorget betjener sentralbord sørger for klagebehandling og henvendelser. Avdelingens mål er å sørge for god og riktig saksbehandling i forhold til lovverket.

Økonomiavdelingen er Stavanger Parkeringsselskap KF sin stabsfunksjon og har ansvar for å påse og kontrollere alle økonomitransaksjoner fra de ulike betalingsløsningene. Videre er avdelingen bindeledd mellom SK-regnskap og foretaket og er ansvarlig for at økonomifunksjonen fungerer og utvikles tilfredsstillende. Avdelingen har i tillegg ansvar for administrative oppgaver på vegne av hele foretaket. Oppdragsmengden er økende grunnet større kompleksitet, nye digitale kamerabaserte parkeringsløsninger samt flere interne og eksterne oppdrag.

Mål, prioriteringer og Fremtidsutsikter

Stavanger Parkeringsselskap KF har gjennom den foretaksspesifikke eierstrategien fra 2010, definerte mål å jobbe inn mot. Den foretaksspesifikke eierstrategien skal gjennomgås, revideres og til politisk behandling innen utgangen av 2021. Dette arbeidet er påbegynt, men ikke ferdig og i skrivende stund er det derfor følgende som gjelder:

1. Realisere kommunens parkeringspolitikk
2. Forestå avgiftsparkering og håndheving på offentlig veg
3. Opprette, drifte og vedlikeholde kommunale offentlige parkeringsanlegg
4. Mulighet for å engasjere seg i oppgaver også utenfor Stavanger kommune
5. Videreutvikling av tjenestetilbud
6. Sørge for funksjonell organisering av tjenesteproduksjonen
7. Sørge for å videreutvikle foretakets kompetanse innenfor parkeringsområdet
8. Integrere samfunnsansvar og ha en klar miljøprofil

Foretaket har et særlig sterkt fokus på digitalisering og fornying av foretakets tjenester, særlig rettet mot kundene. Det legges også mye ressurser i diverse mobilitetsprosjekter i samarbeid med Stavanger kommune.

MÅL 2022

1. Videreutvikle kameragjenkjenningsløsningene i alle parkeringshusene
2. Flere kunder som benytter mobil/ppu¹ som betalingsløsning
3. Redusere/fjerne kontantbetaling (dersom myndighetene tillater dette)
4. Bidra til nye og smarte løsninger for lading av elbil
5. Sykefravær <6 %
6. Økt medarbeidertilfredshet
7. Utvide foretakets produktportefølje
8. Utvidelse av digital bestilling for parkering til gjester i boligsone
9. Vedlikehold og estetisk heving av parkeringsanlegg
10. Omdømmebygging
11. Sertifisert som Miljøfyrtårn

Budsjettforutsetninger 2022

• Statistisk beregning / historiske tall
• Lønnsvekst 3,1 % (SSB prognose)
• Prisvekst 1,8 % (SBB prognose)
• Antall ansatte 38
• SSB KPI juli 2020-juli 2021 3,1 + 1 % (Jfr. Bystyrets vedtak 65/15)
• Parkeringsbelegget forventes reduseres økt med 7 %
• Elbil betaler 50 % av ordinær parkeringsavgift per time, andelen er om lag 33 % og elbil forventes å øke ytterligere i perioden

Budsjettforutsetninger 2022 – 2025

Pandemien har vart lenger enn det som ble forutsatt i budsjetteringen for 2021. Parkeringsinntektene er budsjettert med kr 93,7 millioner som det ikke er sannsynlig at vi når. Dette er langt lavere enn resultatet var i 2019. Forventningen er dermed at parkeringsinntektene vil nå 2019 nivå rundt 2025. Da har vi tatt høyde for noe lavere belegg, elbilrabatt og lagt inn KPI vekst +1 %.

• SSB KPI fremskrivninger 2021 – 2023 1,3 %-3,1 % + 1 % (Jfr. Bystyrets vedtak 65/15)
• Parkeringsbelegg forventes økt i 2022, så svakt fallende
• Elbil betaling 50 % – andelen parkerende som betaler halv pris forventes svakt økende
• Kpi justering av illeggelser fra 2017
• Antall ansatte uendret
• Lønnsvekst 3,6 % (SBB prognose)
• Vi forventer en økning i inntekt på grunn av bedre parkeringssystemer, det vil si at alle anlegg blir automatiserte som gir høyere gjenkjøpsgrad (denne har økt jevnt og trutt etter at kamerabaserte systemer ble innført)
• Frikjøp ca. 1,5 mill i 2023/24

Redegjørelse for basisbudsjett

Inntekter:

• Vedtak i Stavanger Bystyre om KPI justering av priser 3,1 % + 1 %
• Vedtak i Stavanger Bystyre om «dynamisk prising» for å sikre en jevnere utnyttelsesgrad
• Økt andel elbiler som betale halv parkeringsavgift²

• Økning på 7 % i parkeringsbelegg

• Parkeringsbelegg forventes økt som følge av en normalisering av effektene av pandemien
• Parkeringsbelegg i 2023 og utover forventes svakt fallende også som følge av flere syklende, gående, elsparkesykkel, økt bruk av hjemmekontor
• Håndheving i Sola kommune

Kostnader:

• Lønn er budsjettert med en økning i henhold til SSB-tall på 3,1 %
• Generell kostnadsvekst på innkjøp 1,8 % jamfør SSB prognoser
• Avsatt 3 millioner til videreutvikling av ladekapasitet
• Forventet økning i energikostnader som følge mer elbil lading
• Energipriser øker i henhold til SSB prognoser
• Ombygging og utbedring av parkeringshus
• Finanskostnader antas å øke i perioden fordi sentralbanken har gitt sterke signaler om økning av styringsrenten.
• Finansinntektene avhenger av avkastningen på fond forvaltet av Stavanger kommune etter kommunestyrets gjeldende finansreglement og utbyttepolitikk

Redegjørelse for nye tiltak/prosjekter/endringer og omstillingsarbeid

Følgende sto redegjørelsen for 2021:

«Stavanger Parkering vil fortsette være en aktiv part i smarte prosjekter. Iverksettelse av den vedtatte sentrumsplanen vil være gjenstand for oppmerksomhet det kommende året i samarbeid med Stavanger kommune og Stavanger Sentrum AS.» Dette er ennå mer aktuelt i 2022 og i fireårsperioden. Byutviklingsprosjekter går over år, og det er først nå, når hovedplanen er vedtatt, at detaljplanleggingen er startet. Det er mange store og små utfordringer som må løses. Arbeidet er godt ivaretatt i regi av kommunedirektørens administrasjon og våre hovedsamarbeidspartnere i Stavanger Utvikling og Stavanger Sentrum AS.

Arbeidet med automatisering av samtlige av foretakets lukkede parkeringsanlegg er nesten ferdigstilt. Digitaliseringen er dermed kommet langt, men det er fremdeles områder der særlig kunderettede løsninger skal utvikles og forbedres, både for konusmentmarkedet og for proffmarkedet. Stavanger Parkering er i tett dialog med aktørene på «Campus Ullandhaug», det vil si UiS, SUS, Kolumbus og Smedvig om mobiliteten på området, som kommer til å bli krevende. Som tidligere nevnt er det også viktig at Stavanger Parkering vil starte håndheving i Sola kommune, slik at man får et ensartet parkeringsregime med fokus på god og trygg trafikkavvikling.

Driftsbudsjett 2022-2025	Budsjett 2022	Budsjett 2023	Budsjett 2024	Budsjett 2025
Driftsinntekter	82 270 000	87 798 000	95 532 000	101 965 000
Driftskostnader	69 378 000	73 665 000	75 281 000	76 996 000
Driftsresultat	12 892 000	14 133 000	20 251 000	24 969 000
Finans
Finansinntekter	2 495 000	2 620 000	2 751 000	2 889 000
Finanskostnader	176 000	1 526 000	1 676 000	2 026 000
Netto finans	1 320 000	1 094 000	1 075 000	863 000
Årsresultat drift inkludert finans	14 211 000	15 228 000	21 326 000	25 832 000

Driftsinntektene består av ordinær parkeringsavgift, om lag 66 %, som inkluderer salg av årskort, halvårskort og månedskort. Prisene justeres med 12-måneders KPI+1 % og basert på belegg etter kommunestyrets vedtak. I tillegg er det inntekter fra ileggelser. Disse skal i følge parkeringsforskriften av 2017 KPI justeres hvert femte år, som betyr at disse skal justeres med ikrafttredelse 01.01.2022. Effekten gitt samme nivå på ileggelser er om lag kr 0,5 million. Inntektene fra boligsoneparkeringsordningen er veldig stabil og utgjør en mindre del av totalen. I tillegg kommer det inntekter fra «eksterne» oppdrag, som i dette tilfellet er håndtering av piggdekkavgiften og håndheving i Sola kommune. Sistnevnte er ikke iverksatt, men det er en forventing om at dette vil skje høsten 2021.

Med bakgrunn i rapport fra PWC og utbytte i 2020 som tappet foretaket for om lag kr 12 millioner av oppspart egenkapital, kapitalbehov for å realisere prosjekter i sentrumsplanen, kapitalbehov for å oppgradere eldre anlegg, anbefales det å ikke ta utbytte fra foretaket. Dersom en likevel bestemmer seg for å ta utbytte, anbefales det at et eventuelt utbytte vedtas etter at årsoppgjøret er ferdig. Pandemien har vist at inntektene er uforutsigbare og overskuddet ble sterkt preget av dette i 2020 og etter all sannsynlighet også i 2021.

Forslag til investeringsbudsjett 2022-2025

Redegjørelse for tiltak/forutsetninger

Arbeidet med videreutvikling av løsninger for skiltlesing i foretakets parkeringshus er nærmest ferdig. Det forventes helt nødvendige oppgraderinger/vedlikeholdsprosjekter i to av foretakets parkeringshus.  Foretaket investerer i videreutvikling av ladetilbudet for elektriske kjøretøy. Det avsettes kr 2 millioner årlig i perioden til å utvikle ladetilbudet. Det avsettes midler til å etablere en permanent bobilparkering med nødvendige fasiliteter som vil kreve om lag kr 1 million i grunnlagsinvesteringer.

Investeringsbudsjett

	Investeringsbudsjett 2022-2025	Budsjett 2022	Budsjett 2023	Budsjett 2024	Budsjett 2025
	Investeringer	6 000 000	22 000 000*	50 000 000**	5 000 000
	Årets finansieringsbehov
	Finansiert slik:
	Egenkapital	100 %	0	0	100 %
	Lån	0	100 %	100 %	0

*Arbeidet med reguleringsplan for området v/Jorenholmen forventes å være vedtatt i 2022. Arbeidet med en større fornying og oppgradering av anlegget forventes lagt til 2023. Fordi tiltakene som skal gjøres ikke er vedtatt, er det ikke klart hvor store omkostningene vil bli. Men det er flytting av kjørebaner, vedlikehold, sprinkleranlegg, utvendige designelementer, ny asfalt, grunnerverv med mer, vil kreve en større investering.

**Det er foretatt en analyse av omkostninger med å øke P-Postens levetid med 15 år. Dette vil kreve forsterkning av kjørerampe, nytt dekke med membran, utbedring av lekkasjer kostnadsberegnet til mellom kr 22-70 millioner. Oppgradering må samkjøres med eier av Ankerkvartalet, Union Eiendom AS.

Styrets vedtak

Budsjettbehandling i Styremøte den 01.09.2021 sak 13/21. Styret i Stavanger Parkeringsselskap KF godkjenner budsjettet.

Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.

12.2 Stavanger Utvikling KF

12.2.1 Kommunedirektørens tilrådning

Stavanger Utvikling KF har utarbeidet forslag til årsbudsjett 2022 og handlings- og økonomiplan 2022-2025. Foretakets styre behandlet budsjettforslaget den 10. september 2021. Det vises til kapittel 12.2.2 for foretakets redegjørelse for budsjettforslaget og styrets vedtak.

Stavanger Utvikling KF har budsjettert med et negativt ordinært resultat på kr 11,1 mill. i 2022. Videre i perioden er resultatet positivt i 2023 og 2024 på henholdsvis kr 35,2 mill. og kr 31,6 mill., og negativt i 2025 på kr 18,3 mill. Totalt gir det et akkumulert positivt resultat på kr 37,4 mill. i kommende planperiode, men en tilhørende styrking av egenkapitalen og likviditeten. Budsjettforslaget som legges fram av foretaket er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan, med justert salgstidspunkt for enkelte eiendommer.

I planperioden 2022-2025 foreslår foretaket en investeringsramme på kr 680 mill. til kjøp og utvikling av eiendommer. Investeringer opprettholdes med det på samme nivå som i gjeldende handlings- og økonomiplan. Det vises til kapittel 12.2.2. for omtale av investeringsprosjektene. Samlet låneopptak i planperioden er foreslått på kr 574,1 mill., hvorav kr 84,4 mill. i 2022. Forskuttering av infrastruktur i Jåttåvågen i 2022 er da foreslått finansiert av utbytte, fra datterselskapet Jåttåvågen2 AS med kr 57 mill., framfor lån og reduserer med det framtidige kapitalkostnader. Budsjetterte avdrag er om lag kr 14 mill. i 2022, økende til kr 27 mill. i 2025.

Foretaket forutsetter at vedtatt finansiering i bykassen av utbyggingsprosjektet på Madla-Revheim videreføres i kommende planperiode. I foretakets budsjettforslag er det derfor ikke avsatt midler til overordnet infrastruktur i området. Kommunedirektøren viser til kapittel 4 i forslag til handlings- og økonomiplan 2022-2025 for en oversikt over midler innarbeidet til formålet.

Kommunestyret behandlet den 14. desember 2020 sak 114/20 – Framtidig organisering av kommunale foretak i Stavanger kommune. Stavanger Utvikling KF ble vedtatt videreført som kommunalt foretak og overtok per 01.05.21 de mer forretningsmessige oppgavene til Stavanger boligbygg KF, som ellers er tilbakeført til basisorganisasjonen. I vedtaket bes kommunedirektøren å legge frem forslag til nødvendige endringer i styringsdokumentene for foretak som videreføres og disse legges fram for politisk behandling høsten 2021.

Forslag til vedtak

1. Forslag til årsbudsjett for Stavanger Utvikling KF for 2022 vedtas med et årsresultat på kr 0 og en investeringsramme på kr 170,0 mill.
2. Handlings- og økonomiplan for perioden 2022–2025 anses som retningsgivende for den videre drift.

12.2.2 Forslag til årsbudsjett 2022 og handlings- og økonomiplan 2022-2025

Formål og oppgaver

Stavanger utvikling KF er et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11. Foretaket skal være en strategisk og effektiv aktør som bidrar i å gjennomføre kommunens bolig- og utbyggingspolitikk, bl.a. uttrykt i kommuneplanen, fagplaner og handlings- og økonomiplan.

Stavanger utvikling KF `s kjerneoppgaver er å – utvikle kommunens utbyggingsområder, strategiske byutviklingsprosjekt og andre utviklingseiendommer – tilrettelegge for overordnet infrastruktur i utbyggingsområder – skaffe eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov.

Foretaket skal være selvfinansierende i den forstand at det ikke ytes årlig driftstilskudd fra kommunen.

Foretakets målsetninger er definert i Eierstrategi for Stavanger utvikling KF, vedtatt av bystyret 9. mai 2016. Eierstrategien er nå under revidering og skal til politisk behandling høsten 2021. Foretakets målsetninger er:

• Foretaket skal være kommunens viktigste verktøy for å nå mål om boligproduksjon – ledende og fremtidsrettet
• Foretaket skal være pådriver for utvikling av strategiske byutviklingsprosjekter – en aktiv aktør – der det er formålstjenlig
• Foretaket skal være en kostnadseffektiv og leveringsdyktig aktør, av eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov
• Foretaket skal ha en sentral posisjon i forhold til eksterne/private aktører – strategisk og operativt – både innenfor bolig- og næringsutvikling
• Til enhver tid arbeide for å optimalisere verdiene av eiendommene i forhold til marked
• Foretaket skal gjøres i stand til å foreta strategisk oppkjøp
• Virksomheten skal være selvfinansierende
• Foretakets handlinger og disposisjoner skal preges av langsiktighet og mål om begrenset risiko
• Foretrukken arbeidsgiver

Styret har utarbeidet og vedtatt langsiktige mål 2025 basert på eierstrategien. Disse følges opp med årlige mål og tiltak. Likeså har styret utarbeidet en forretningsplan for foretakets virksomhet som svarer ut kommunestyrets forventninger og ambisjoner for Stavanger utvikling KF.

Vår visjon = Vi skaper en attraktiv by. Våre verdier = Handlekraft – Ansvarlig – Modig

Stavanger utvikling KF har per 01.05.21 overtatt noen oppgaver fra Stavanger boligbygg KF som i hovedsak er blitt tilbakeført til basisorganisasjonen. Dette omhandler etablererboligordningen, forutsatt at kommunen ikke lenger er byggherre for boligene, samt utvikling av de kommunale boligeiendommene som skal transformeres. Foretaket vil utvikle nye modeller for offentlig og privat samarbeid på kommunens utviklingseiendommer, blant annet for å nå mål om et trygt hjem for alle. Dette gjelder både kommunale boligoppgaver som å bidra med tilrettelegging av bofelleskap i ordinære boligprosjekter og stimulere til boliger for en mangfoldig beboersammensetning i nye boligprosjekter (seniorboliger, bofelleskap, rimelige boliger mv.). Foretaket vil i utgangspunktet være med i tidligfase til og med regulering, men kan vurdere videre eierskap/engasjement i hvert enkelt tilfelle, bl.a. avhengig av størrelse, type prosjekt.

Styret og administrasjon

Foretakets styre består av 7 medlemmer – fem folkevalgte, en ekstern og en ansattvalgt. Av disse er det fire menn og tre kvinner. Styremedlemmene har personlige varamedlemmer.

I forbindelse med tilbakeføring av boligforetaket til basis, ble fem årsverk overført til Stavanger utvikling KF med virkning fra 01.05.2021. Per i dag har foretaket 16 årsverk – 3 kvinner og 13 menn.

Mål og prioriteringer 2022-2025

Kommuneplanen tar utgangspunkt i FNs bærekrafts mål tilpasset Stavangers situasjon og konkretiserer disse gjennom tre satsingsområder: gode hverdagsliv, grønn spydspiss og regionmotor. Styret i Stavanger utvikling KF er tydelig på at foretakets satsing – både generelt og gjennom konkrete prosjekter – skal gjenspeile disse.

Under satsingsområde gode hverdagsliv inngår blant annet tiltakene som fremmer helse og livskvalitet, utdanning, bærekraftig by og aktivt lokalmiljø. Gjennom å sikre areal blant annet gjennom strategiske oppkjøp og utvikling av egen eiendomsportefølje for å tilrettelegge for en god sosial infrastruktur (barnehager, skoler, idrett, sykehjem, mv.), bidrar foretaket til gode hverdagsliv. I Hillevåg har foretaket ervervet areal til idretts- og skatehall og vil også kunne bidra inn i arbeidet med områderegulering mht. overordnede rekkefølgetiltak. I tillegg utvikler foretaket attraktive boligområder i Jåttåvågen 2/Hinna Park, Madla Revheim og strategiske sentrumsprosjekter som Nytorget i samarbeid med private utbyggere. Foretaket følger opp «et trygt hjem for alle» gjennom pilotprosjektet på Teknikken Sør med et bofelleskap for utviklingshemmede og en andel rimelige boliger for nyetablerere i tillegg til ordinære boliger.

I forbindelse med at Stavanger boligbygg KF ble tilbakeført til basisorganisasjonen v/ Bymiljø og utbygging overtok SU noen oppgaver og årsverk fra boligforetaket. Oppgavene omhandler etablererboligordningen samt kommunale boligområder som skal av ulike årsaker transformeres, enten på grunn av dårlig byggetekniske tilstand, behov for fortetting (i bybåndet) og/eller opphoping av levekårsutfordringer. Foretaket har i den sammenheng blitt tilført fem årsverk der tre av disse i en overgangsfase vil ferdigstille noen bofelleskap som er under realisering. Bofelleskapene for grupper som kommunen har ansvar for å skaffe bolig til, vil ellers være en oppgave som tilhører basisorganisasjonen v/Bymiljø og utbygging.

Satsingsområdet grønn spydspiss skal gjøre det enklere for innbyggerne å gå, sykle, reise kollektivt og kjøre utslippsfritt, forvalte sjøarealer på en forutsigbar og bærekraftig måte, samt ivareta og/eller utvikle grøntarealer. Utviklingen av Hinna park svarer godt på disse utfordringene, som knutepunkt midt i båndbyen, der bærekraftig byutvikling og grønn mobilitet er hovedmålsetninger. I Hillevåg bidrar foretaket med å sikre grøntområder gjennom erverv av Esso tomten til fremtidig havnepark.

Satsingsområdet regionsmotor innebærer blant annet at det skal være attraktivt å etablere og drive næringsvirksomhet i regionen og det skal utvikles nye næringer. Foretaket skal være offensiv næringsutvikler gjennom strategisk prosjektutvikling i sentrum, i Hinna park/Jåttåvågen 2 og på Forus. Eksempler på dette er satsningen i Østre Havn i samarbeid med Stavangerregionen havn IKS, på Nytorget i samarbeid med Camar/Entra og på våre eiendommer i Lagårdsveien. I tillegg vil Hinna Park/Jåttåvågen 2 styrke næringsklyngen ved at det her på sikt tilrettelegges for til sammen 10 000 arbeidsplasser. På Sentrallagertomten i kjerneområdet Koppholen på Forus har foretaket bidratt aktivt i arbeidet med IKDP Forus, i etableringen av innovasjonshub Forus Lab i samarbeid med bl.a. Smartbyen Stavanger og vil fremover bidra i arbeidet med relokalisering av virksomheter som Renovasjon og VA. SU er også sterkt deltagende i Båndbyprosjektet – kartlegge hvilke muligheter som ligger for byutvikling her, og strategier for en god realisering, bl.a. gjennom innspill til kommuneplanens arealdel. Vedtatt byutviklingsstrategi gir ytterligere føring for prioritering av prosjekter – dvs. utviklingsarbeid i Båndbyen og Stavanger sentrum. Eksempler her er sykehusområdet på Våland der foretaket som grunneier av en del av området, har inngått en intensjonsavtale med Helse Stavanger. Avtalen gjelder i første omgang samarbeid om bidrag inn i områdereguleringen av området. Det skal også fremforhandles avtale om realisering av eiendommene. Foretaket er også engasjert i utviklingen av de kommunale utviklingseiendommene på Bekkefaret der foretaket tilrettelegger for et familievennlig boligområde og å innpasse et omsorgs+ konsept i eksisterende høyblokk i Hjalmar Johansens gate i samarbeid med Helse og velferd og bymiljø og utbygging.

Foretaket vil styrke det boligpolitiske arbeidet for å sikre at unge arbeidstakere og barnefamilier velger å bosette seg i Stavanger. Dette både gjennom å tilrettelegge for attraktive boligområder i de store utbyggingsområdene i Hinna park/Jåttåvågen 2, Madla Revheim og Atlanteren, men også gjennom utvikling av nye boligkonsepter i samarbeid med private utbyggere for å sikre et bredt og godt boligtilbud for alle.

Gjennom foretakets engasjement og prosjekter legges til grunn foretakets formål – det å være en strategisk og effektiv aktør for å realisere kommunens bolig- og utbyggingspolitikk.
Nye Stavanger og forventninger om utvikling av utbyggingsarealer i Finnøy og Rennesøy utfordrer dagens byutviklingsstrategi. Her er det behov for å tydeliggjøre kommunens prioriteringer.

Stavanger utvikling har følgende langsiktige mål (2025) knyttet til bolig:

• Være involvert i 30 % av ferdigstilte boliger (del av produksjon) – gjennom salg, samarbeid prosjekt andre utbyggere, tilrettelegge infrastruktur, mm
• Legge til rette for at boligproduksjon som SU er involvert i svarer på befolkingens behov nå og fremover, bærekraftig og nyskapende.

Økonomi – rammer og mål

Bystyret vedtok tilhørende strategiske mål for Stavanger utvikling – foretaket skal være en kostnadseffektiv og leveringsdyktig aktør av eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov – være i stand til å foreta strategisk oppkjøp – arbeide for å optimalisere verdiene av eiendommene i forhold til marked – være selvfinansierende. Disse ambisjonene betinger en forutsigbar låneramme og en viss likvidbeholdning.

Stavanger utvikling har følgende langsiktige mål (2025) knyttet til økonomi:

• Øke fri egenkapital med kr 60 mill. innen 2025
• Tilstrekkelig kapital til strategiske oppkjøp og ferdigstillelse av igangsatte prosjekter
• En del av eiendomsportefølje skal være næringsareal som skal genere langsiktige inntekter
• Avkastning EK på 10 % ved eksternsalg
• 20 % av foretakets årlige driftskostnader (ekskl. eiendomsdrift) dekkes av utleieinntekter
• Egenkapitalandel (i balansen) på 35 % innen 2025

Særbudsjett

Foretakets eiendomsportefølje består av eiendommer der det foreligger et politisk vedtak om transformasjon, utvikling, annet bruk eller relokalisering.

Budsjettmodellen legger opp til at foretakets løpende driftsutgifter skal finansieres med gevinst av eiendomssalg og leieinntekter. Denne finansieringsmodell er svært uforutsigbar da en eventuell salgsgevinst kan bare oppnås ved salg av eiendommer til eksterne aktører og leieinntekter knyttet til utslitte utviklingseiendommer er begrenset både i henhold til mulig leienivå (markedet) og utviklingsplaner for eiendommene.

De siste årene har foretaket primært solgt eiendommer til kommunale og offentlige utbyggingsbehov (til selvkost), slik at salgsinntekter ikke har bidratt til finansiering av løpende driftsutgifter. Likeså har salg av eiendommene i Jåttåvågen halvert inntektene knyttet til utleie.

For å sikre en bærekraftig økonomi i framtiden har foretaket satt langsiktige mål som det jobbes aktivt med.

Foretaket har fokus på å øke leieinntekter, både knyttet til den eksisterende eiendomsporteføljen og ved å erverve nytt næringsareal som skal generere langsiktige inntekter. Målsetningen er at minst 20 % av foretakets driftskostnader, ekskl. eiendomsdrift, skal dekkes av utleieinntekter.

Økt finansiering vil bidra til å øke egenkapitalen, som vil muliggjøre større andel av egenfinansiering av investeringer og dermed lavere lånebehov.

Selv om det arbeides kontinuerlig og aktivt med å nå budsjetterte salgsinntekter og optimalisere leieinntekter, vil det alltid være en del usikkerhet knyttet til både tidspunkt for salg og antatt salgsbeløp, samt utviklingsplaner for eiendommer. Her ligger også en betydelig usikkerhet knyttet til avklaring av fremtidige offentlige behov – program og ikke minst tidspunkt. Dermed er det viktig å ha tilstrekkelig likviditet for å kunne håndtere endringer i budsjettforutsetninger.

Forslag til særbudsjett som legges fram er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan, med justert salgstidspunkt for enkelte eiendommer.

Særbudsjett

Særbudsjett	Budsjett 2022	Budsjett 2023	Budsjett 2024	Budsjett 2025
Driftsinntekter
Salgsinntekter	- 6 000	- 94 000	- 50 000	0
Leieinntekter	- 4 400	- 3 900	- 3 100	- 3 100
Diverse inntekter, investeringsprosjekter	- 1 900	- 1 900	- 1 900	- 1 900
Sum driftsinntekter	- 12 300	- 99 800	- 55 000	- 5 000
Driftskostnader
Varekostnad	1 200	42 000	500	0
Lønnskostnad	17 000	17 400	17 800	18 200
Aktivering av lønnskostnader	- 4 900	- 5 200	- 5 400	- 5 600
Drifts- og eiendsomskostnader	8 000	8 100	8 200	8 300
Sum driftskostnader	21 300	62 300	21 100	20 900
Driftsresultat	9 000	- 37 500	- 33 900	15 900
Finansinntekter og kostnader
Rentekostnader	12 100	16 500	23 150	30 250
Aktiverte renter	- 10 000	- 14 200	- 20 800	- 27 900
Sum netto finansposter	2 100	2 300	2 350	2 350
Ordinært resultat	11 100	- 35 200	- 31 550	18 250
Overføring til egenkapital	0	35 200	31 550	0
Bruk av annen egenkapital	- 11 100	0	0	- 18 250
Årsresultat	0	0	0	0

Investeringsportefølje

Forslag til investeringsbudsjett er en videreføring av gjeldende handlings- og økonomiplan. I denne planperioden foreslås det brutto investeringer på kr 680 mill.

Investeringer

Investeringer	Budsjett 2022	Budsjett 2023	Budsjett 2024	Budsjett 2025
Brutto investeringsutgifter	170 000	170 000	170 000	170 000
Refusjoner	-28 000	-7 000	-8 300	-5 000
Årlig finansieringsbehov	141 400	163 000	161 700	165 000
Finansiert slik:
Utbytte, Jåttåvågen2 AS	57 000	0	0	0
Låneopptak	84 400	163 000	161 700	165 000
Udekket	0	0	0	0

Investeringsmidler er planlagt disponert til utbygging av overordnet infrastruktur i områdene Hinna Park/Jåttåvågen 2, Atlanteren og Hillevåg, samt gjennomføring av trafikksikkerhetsprosjekt i Hillevåg.

I perioden er det også avsatt midler til utviklingsarbeid ved foretakets eiendommer ved Lagårdsveien og Bekkefaret.

I tillegg er det avsatt midler til strategiske kjøp (Hillevåg), åpen tilbudskonkurranse for Teknikken Sør-tomten og utvikling av Nytorget. Kostnadene ved utbygging av overordnet infrastruktur i Hinna Park/Jåttåvågen 2 forutsettes finansiert gjennom utbyggerbidrag etter hvert som tomtene bygges ut. Utbyggerbidrag vil imidlertid komme noe senere enn påløpte kostnader til nødvendig utbygging av infrastruktur. I en mellomfase benyttes inntekter fra salg av andel av eiendommene som mellomfinansiering/forskuttering. I 2022 er det avsatt kr 57 mill. til utbygging av overordnet infrastruktur i Jåttåvågen. Tilsvarende beløp betales ut fra Jåttåvågen2 som nedbetaling av overkursfond (utbytte).

Det samlede investeringsnivået på kr 680 mill. er fordelt jevnt i planperioden med et årlig investeringsbudsjett på kr 170 mill. Det budsjetteres totalt med kr 48,9 mill. i refusjoner og utbyggerbidrag knyttet til prosjektene i Atlanteren, Jåttåvågen og Hillevåg. Finansieringsbehov for investeringsprosjekter i perioden er på kr 631,1 mill. For å redusere framtidige kapitalkostnader gjennom et lavere låneopptak foreslås det at forskuttering av infrastruktur i Jåttåvågen i 2022 finansieres gjennom utbytte fra datterselskapet, Jåttåvågen2 AS. I henhold til inngått avtale om selgerkreditt skal selskapets selgerkreditt delvis innfris i løpet av 2021. Et slikt utbytte som går til forskuttering av infrastruktur i området anses håndterbart og vil ikke påvirke selskapet til å gjennomføre sine forpliktelser og overholde inngåtte avtaler.

I planperioden legges til grunn et samlet låneopptak på kr 574,1 mill., hvorav kr 84,4 mill. er innarbeidet i 2022. Budsjettert låneopptak i planperioden vil gi økte avdragskostnader fra om lag kr 14 mill. i 2022 til kr 27 mill. i 2025.

I innarbeidet investerings budsjettforslag er det ikke avsatt midler til overordnet infrastruktur i Madla-Revheim Østre Havn

• Madla- Revheim: Prosjektet gjennomføres i regi av foretaket, mens kommunekassen står for finansiering av Madla-Revheim. Foretaket har intensjon om å gjennomføre infrastruktur i tråd med bystyrets vedtak, dog med byggestart i 2022. Det forutsettes at vedtatt finansiering i bykassen videreføres i kommende planperiode. På dette grunnlaget er det ikke avsatt midler til dette tiltaket i foretakets forslag til handlings- og økonomiplan.
• Foretaket har jobbet aktivt sammen med Stavangerregionen havn IKS om tidligfaseutvikling av byutviklingsområdene i Østre Havn. Dette omfatter blant annet deltagelse i arbeidet med planprogram, flomvernsprosjekt, m.m. i regi av planavdelingen i Stavanger kommune. Engasjementet er med bakgrunn i inngått samarbeidsavtale om utvikling av havneområder i Østre Havn. Styret vil i denne sammenheng trekke frem fremtidige behovet for betydelige investeringer ifm. utvikling av Østre Havn om foretaket skal ta en aktiv rolle, og eierskap, i den kommende byutviklingen av havnefronten.

Fra 1. mai 2021 har foretaket overtatt etablererboligordningen og skal stå for gjennomføring av vedtatte etablererordningsprosjekter (Tastarustå B7 og Søra Bråde).

Igangsatte etablererboligprosjekter ferdigstilles i Stavanger kommune der finansieringen er innarbeidet, mens prosjektledelse ligger til Stavanger utvikling (Tastarustå B7). Nye etablererboligprosjekter skal realiseres etter ny ordning der en skal vurdere om byggherreansvaret skal overlates til eksterne for å begrense risiko og kompetanse- /kapasitetsbehov for Stavanger utvikling KF.

Foretaket vil utvikle nye modeller for offentlig og privat samarbeid på kommunens utviklingseiendommer, bl.a. for å nå mål om et trygt hjem for alle. Dette gjelder både kommunale boligoppgaver som å bidra med tilrettelegging av bofelleskap i ordinære boligprosjekter og stimulere til boliger for en mangfoldig beboersammensetning i nye boligprosjekter (seniorboliger, bofelleskap, rimelige boliger mv.). Foretaket vil i utgangspunktet være med i tidligfase t.o.m. regulering, men kan vurdere videre eierskap/engasjement i hvert enkelt tilfelle, bl.a. avhengig av størrelse, type prosjekt mv.

I tillegg til overnevnte prosjekter bistår Stavanger utvikling med ferdigstillelse av bofellesskap som er påbegynt i regi av Stavanger boligbygg KF og som nå er overført til kommunen (Gunnar Warebergs gate og Solborg). Oppfølgingsansvar av ferdigstilte etablererboligprosjekter (Husabøryggen og Tastarustå B1) er også overført til Stavanger utvikling.

Forslag til vedtak

Styret vedtar forslag til Årsbudsjett 2022 og Handlings- og økonomiplan for 2022-2025 for Stavanger utvikling KF jf. tabell 1 og 2.

Stavanger 10.09.2021.